Detrazioni per ristrutturazione edilizia: chi ne ha diritto?

ristrutturazione edilizia
Ristrutturazione edilizia di una casa

Le detrazioni per ristrutturazioni edilizia possono essere richieste da coloro che effettuano interventi di natura edilizia in un immobile a uso abitativo.

Tale detrazione è del 50% sull’IRPEF e si può applicare su una spesa massima di 96.000 euro: cifra che comprende i lavori sia di riqualificazione edilizia sia di manutenzione straordinaria e ordinaria. La Legge del 21 settembre 2022 (ex Decreto Aiuti bis) ha, inoltre, modificato il regime di responsabilità in caso di cessione del credito. Questo viene applicato se, in un secondo momento, si rileva che gli interventi effettuati non rispettano i requisiti imposti per ottenere il bonus ristrutturazione.

Detrazione per ristrutturazione edilizia: chi ne ha diritto

I beneficiari di questa tipologia di detrazione sono sia i proprietari o i titolari di diritti reali sugli edifici in cui vengono effettuati i lavoro e che ne sostengono, quindi, le spese sia il comodatario o l’inquilino.

Nello specifico le figure che hanno diritto alla detrazione sono:

  • il proprietario, o nudo proprietario;
  • colui che possiede un diritto reale di godimento, ossia l’usufrutto, l’uso, l’abitazione o la superficie;
  • il comodatario o l’inquilino dell’immobile;
  • gli assegnatari di alloggi; i soci di cooperative a proprietà divisa, in veste di possessori; i soci di cooperative a proprietà indivisa con la funzione di detentori, ma vi deve essere il consenso scritto della cooperativa che possiede il bene patrimoniale;
  • gli imprenditori individuali, rientrano in questa categoria solo quegli immobili che non fanno parte di quelli strumentali o che non vengono considerati merce;
  • i soci delle società in accomandita semplice, in nome collettivo, società semplici e i soggetti equiparati a questi, le imprese familiari, ma con le stesse limitazioni previste per gli imprenditori individuali.

Rientrano nei beneficiari, inoltre, a condizione che sostengano le spese e siano titolari di bonifici e fatture:

  • il familiare convivente del detentore o possessore del bene patrimoniale oggetto dei lavori dell’intervento;
  • il coniuge separato, ma che risulta assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
  • il componente dell’unione civile, in quanto la legge n. 76/2016 garantisce la tutela dei diritti delle unioni civili, equiparando il vincolo da essere derivanti a quello derivante dal matrimonio;
  • il convivente more uxorio, che non è proprietario dell’edificio oggetto dei lavori e non è il  titolare di un contratto di comodato, per le spese effettuate a partire dal 1° gennaio 2016.

Detrazione per ristrutturazione edilizia: le modalità

Quando l’immobile appartiene a un solo proprietario, quest’ultimo ha diritto alla detrazione per la ristrutturazione per le spese relative alle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate, Nel caso in cui non ci siano degli elementi dell’edificio che si possono identificare come parti comuni, non si può considerare un limite di spesa autonoma per le unità abitative.

Nel condominio coesiste:

  • una proprietà privata dei singoli condòmini, relativa dall’appartamento o altre unità immobiliari accatastate in modo separato (box, cantine, etc.);
  • una comproprietà sui beni comuni del bene patrimoniale.

Se i condòmini sono superiori a otto occorre nominare un amministratore condominiale. In base ai millesimi di proprietà ogni condòmino può utilizzare la detrazione per gli interventi effettuati sulle parti comuni del condominio. L’amministratore si deve occupare di indicare i dati del fabbricato, in merito alle parti comuni e di fornire le generalità di tutti gli  adempimenti relativi alla detrazione. Per gli interventi che vengono effettuati sulle parti comuni dei condomini, l’amministratore deve rilasciare  una certificazione dalla quale devono risultare i seguenti elementi:

  • il codice fiscale e le generalità di chi rilascia la certificazione;
  • gli elementi identificativi del condominio;
  • l’ammontare delle spese che sono state sostenute nell’anno di riferimento;
  • la quota parte millesimale ascrivibile al singolo condomino.

Questo documento deve essere rilasciato dall’amministratore solo quando il proprietario dell’appartamento, ha provveduto al pagamento delle spese.

Nel caso in cui nel condominio ci sia un numero non superiore a otto condòmini, si parla di  condominio minimo. Se non è presente il codice fiscale del condominio, i proprietari, per poter beneficiare della detrazione per i lavori edilizi sulle parti comuni di questa tipologia di condominio, possono usare il codice fiscale del condomino che ha effettuato il bonifico per il pagamento delle spese.

La detrazione per ristrutturazione spettante ai detentori dell’immobile si concretizza nel momento in cui siano in possesso del consenso del proprietario all’esecuzione degli interventi. La detenzione dell’immobile, inoltre, deve risultare al momento degli inizi dei lavori, e deve essere scritta in un atto apposito, ovvero il contratto di locazione o di comodato, il quale deve essere registrato in modo regolare.

La data di inizio degli interventi deve essere convalidata dai titoli abilitativi, se previsti, ossia da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà.

I soci di cooperative a proprietà divisa, in veste di possessori, gli assegnatari di alloggi e i soci di cooperative a proprietà indivisa con la funzione di detentori, (in possesso del consenso scritto della cooperativa che possiede il bene patrimoniale) hanno necessità che sia accettata la domanda di assegnazione da parte del Consiglio di Amministrazione per poter fruire della detrazione per le ristrutturazioni edilizie. Il verbale di assegnazione è valido anche se non è sottoposto a registrazione.

Se la cooperativa edile composta dai proprietari delle unità immobiliari si è formata esclusivamente per avviare la ristrutturazione dello stabile, la detrazione non spetta.

La detrazione per la ristrutturazione edilizia compete al familiare convivente del detentore o possessore dell’immobile oggetto dei lavori. Nella denominazione di familiare rientrano:

  • il coniuge;
  • i parenti, fino al terzo grado e gli affini, entro il secondo grado.

Non c’è bisogno che il familiare sottoscriva un contratto di comodato per poter fruire della detrazione; basta, infatti, che attestino di essere familiari conviventi mediante un dichiarazione sostitutiva di atto notorio. Lo status di convivenza deve essere antecedente agli inizi dei lavori e, quindi, sussistere già al momento in cui si attiva la procedura degli interventi.

La detrazione spetta anche al convivente more uxorio del proprietario dell’immobile, anche in assenza di contratto di comodato. Anche il futuro acquirente è interessato dalla detrazione per ristrutturazione edilizia, nel caso sia stato stipulato un contratto di vendita preliminare regolarmente registrato.

La normativa inerente alla materia delle detrazioni per la ristrutturazione edilizia può essere consultata nel sito dell’Agenzia delle Entrate, alla pagina Normativa e Prassi.

Detrazione per ristrutturazione edilizia: è valida anche per la seconda casa?

Le detrazioni per la ristrutturazione edilizia seconda casa prevedono anch’esse un rimborso del 50% delle spese sostenute per gli interventi di natura edilizia dell’immobile. Anche in questo caso la percentuale di detrazione dell’IRPEF si può applicare su una cifra massima di 96.000 euro.

La detrazione ristrutturazione coniuge non proprietario seconda casa è fattibile? L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione n.184 del 16.02.2002, ha chiarito che questa tipologia di detrazione compete anche al familiare convivente, purché partecipi alle spese.

L’art.16-bis del TUIR, infatti,  in materia di diritto alla detrazione, disciplina che tale diritto appartiene al familiare convivente che sostiene realmente le spese, a prescindere dal possesso dell’immobile o dal requisito della residenza, dimora abituale etc. L’immobile su cui saranno effettuati i lavori, come precisa l’Agenzia delle Entrate, può anche essere una seconda, terza abitazione, ossia una qualunque delle abitazioni in cui avviene la convivenza, a patto che tale edificio risulti a disposizione.

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