Bonus ristrutturazioni: Cos’è? Come funziona? Tutto quello che devi sapere

Bonus ristrutturazioni 2021: cos’è? Come funziona? Tutto quello che devi sapere

Una delle novità più importanti introdotte dal Decreto Rilancio 2020 è il bonus ristrutturazioni. L’obiettivo è quello di fornire maggiori agevolazioni fiscali per aiutare chi è stato più colpito dalla crisi economica e sanitaria.

Cos’è il Bonus ristrutturazioni?

Per bonus ristrutturazioni si intendono tutte quelle agevolazioni fiscali che cittadini privati e condomini possono richiedere per effettuare interventi edili per il miglioramento dei propri immobili.

Il rimborso che ottieni a fine anno quando presenti la dichiarazione dei redditi è conosciuto come credito d’imposta. Si tratta di un rimborso che ottieni su base Irpef per aver effettuato delle spese che l’Agenzia delle Entrate classifica come “detraibili”.

In alternativa, il credito vantato verso lo Stato per aver sostenuto tali costi può essere anche “ceduto” a banche per ottenere dei prestiti, o ad enti privati per avere sconti in fattura. Per saperne di più puoi leggere il nostro articolo Cessione del credito: Cos’è? Come funziona? Tutto quello che devi sapere.

Come funziona il bonus ristrutturazioni?

Ai sensi dell’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 (c.d. Decreto Rilancio), i soggetti che negli anni 2020 e 2021 sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono:

• Ottenere una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare
• Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021 la detrazione è elevata al 50% e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

La detrazione deve sempre essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

Inoltre, puoi ottenere una detrazione Irpef entro l’importo massimo di 96.000 euro anche se decidi di acquistare dei fabbricati a uso abitativo ristrutturati. Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti potrai detrarre dalla tua dichiarazione dei redditi il 50% del 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva).

Facciamo un esempio: nel caso in cui una abitazione ristrutturata fosse venduta al prezzo di 800.000 euro, dovremmo calcolare il 25% di questo, cioè 200.000 euro.  Dopodiché dovremmo dividere questo valore per due per ottenere il 50%. La detrazione spettante sarà quindi pari a 100.000 euro, cioè il 50% di 200.000 euro. Anche in questo caso la detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Chi può usufruirne?

Possono usufruire della detrazione tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef), residenti o meno nel territorio dello Stato. Tra questi rientrano:

• Proprietari o nudi proprietari
• Titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie)
• Locatari o comodatari
• Soci di cooperative divise e indivise
• Imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce
• Tutti i soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Quindi l’agevolazione non spetta soltanto ai proprietari diretti degli immobili ma a qualsiasi soggetto titolare di diritti reali/personali di godimento sugli immobili che sono stati oggetto di intervento. Ovviamente, la detrazione si applica a coloro che hanno sostenuto le relative spese. Quindi se hai un locale in affitto e vuoi ristrutturarlo per attrarre nuovi clienti, puoi farlo richiedendo il bonus e ammortizzare i costi.

Infine, hanno diritto alla detrazione purché sostengano le spese anche:

• Il familiare convivente, il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado
• Coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge
• Componente dell’unione civile (la legge n. 76/2016, per garantire la tutela dei diritti derivanti dalle unioni civili tra persone dello stesso sesso, equipara al vincolo giuridico derivante dal matrimonio quello prodotto dalle unioni civili)
• Convivente “more uxorio”, locuzione latina per indicare due persone che convivono stabilmente senza essersi sposati ufficialmente.

Modalità di fruizione: Detrazione, cessione del credito e sconto in fattura

Il beneficiario della detrazione ha la possibilità di:

• Accedere direttamente alla detrazione, pagando quindi l’intero importo dei lavori e ricevendo il rimborso degli importi ammessi dilazionato in 10 anni
• Ricevere direttamente dal soggetto che realizza gli interventi uno sconto in fattura dei lavori sostenuti. Sarà quest’ultimo a beneficiare in 10 anni della detrazione. Possiamo chiedere lo sconto in fattura solo ed esclusivamente all’impresa incaricata dei lavori
• Cedere il credito ad un soggetto terzo, compreso un istituto finanziario o assicurativo, pagando un importo ridotto dei lavori, di una quantità pari all’attualizzazione all’anno zero della quota ceduta. Sarà quest’ultimo a beneficiare in 5 anni della detrazione.

Chi intende esercitare l’opzione per la cessione del credito e lo sconto in fattura, dovrà invece trasmettere il modulo telematico all’Agenzia delle Entrate. La comunicazione va fatta entro e non oltre il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese.

Quali banche effettuano la cessione del credito?

Le prime banche a definire delle proposte commerciali per consentire ai cittadini di accedere ai nuovi bonus fiscali sono:

• Unicredit
• Intesa San Paolo
• Banca Sella
• Banca Carige
• BNL BNP Paribas
• Poste Italiane
• Banca BPER

Va sicuramente chiarita subito una questione: la cessione del credito non è a “costo 0”. Ciò significa che quando le banche riscattano il credito di imposta per fornire liquidità, ne trattengono una parte. Questa servirà poi a coprire le spese relative alla gestione delle pratiche e all’erogazione dei soldi.

Tabella dei costi per la cessione del credito

 In generale, ottieni intorno ai 102 euro per ogni 110 euro di credito che possiedi.

Quali interventi copre il bonus ristrutturazioni?

I lavori sulle singole unità immobiliari per i quali spetta il bonus fiscale sono:

• La manutenzione straordinaria
• Il restauro e risanamento conservativo (Bonus Facciate)
• La ristrutturazione edilizia.
• Gli interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi
• I lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche, aventi a oggetto ascensori e
  montacarichi (per esempio, la realizzazione di un elevatore esterno
  all’abitazione)
• Gli interventi per l’adozione di misure antisismiche (Sismabonus). Riguardo alle spese sostenute per interventi di adozione di misure antisismiche, sono previste detrazioni più elevate, che possono arrivare fino all’85% ed essere usufruite fino al 31 dicembre 2021
• La realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia più avanzata, sia idoneo a favorire la
  mobilità interna ed esterna all’abitazione per le persone con disabilità gravi
• Gli interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico
• Gli interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia (Ecobonus)
• La manutenzione ordinaria (solo in alcuni casi).

I benefici fiscali per gli interventi di manutenzione ordinaria possono essere richiesti:

• Quando fanno parte di un intervento più vasto di ristrutturazione
• Sempre quando servono per coprire il costo di lavori condominiali.

Esempi di manutenzione straordinaria:

Sono considerati interventi di manutenzione straordinaria tutte le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici. Tra questi troviamo ad esempio:

• L’installazione di ascensori e scale di sicurezza
• La realizzazione e miglioramento dei servizi igienici
• La sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso
• Il rifacimento di scale e rampe
• Gli interventi finalizzati al risparmio energetico
• La recinzione dell’area privata
• La costruzione di scale interne.

Gli interventi di manutenzione straordinaria sono anche i lavori effettuati per realizzare ed integrare i servizi igienico/sanitari e tecnologici.

Esempi di ristrutturazione edilizia

• Demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
• Modifica della facciata
• Realizzazione di una mansarda o di un balcone
• Trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
• Apertura di nuove porte e finestre
• Costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.

I casi di esclusione

Riguardo agli interventi di ristrutturazione edilizia ammessi al beneficio della detrazione fiscale, l’Agenzia delle entrate ha chiarito, tra l’altro, che:

• Per la demolizione e ricostruzione con ampliamento, la detrazione non spetta in
  quanto l’intervento si considera, nel suo complesso, una “nuova costruzione”
• Se la ristrutturazione avviene senza demolire l’edificio esistente e con
  ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la
  parte esistente in quanto l’ampliamento configura, comunque, una “nuova
  costruzione”.

Ovviamente, se viene dichiarato lo stato d’emergenza (in seguito a eventi calamitosi) è possibile richiedere il bonus per la ricostruzione.

Ristrutturazione del condominio

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici residenziali le detrazioni spettano a ogni singolo condomino in base alla quota millesimale di proprietà. Per parti comuni si intendono:

• Il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, i portici, i cortili, e tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune.
• I locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il
  riscaldamento centrale, per gli stenditoi o per altri simili servizi in comune
• Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al
  godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, le fognature, eccetera

L’amministratore rilascia una certificazione dalla quale risultano, tra le altre cose, l’ammontare delle spese sostenute nell’anno di riferimento e la quota parte millesimale imputabile al condomino.

Condominio minimo

I condomini che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore e non possiedono un codice fiscale, possono ugualmente beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni.          

In questo caso, l’Agenzia delle entrate ha precisato che:

• Il pagamento deve essere sempre effettuato mediante l’apposito bonifico
  bancario/postale (sul quale è operata la ritenuta d’acconto da parte di banche o
  Posta)
• In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti riporteranno nei modelli
  di dichiarazione le spese sostenute indicando il codice fiscale del condomino che ha
  effettuato il bonifico.

Riduzione IVA

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio è possibile usufruire dell’aliquotaIva ridotta al 10%.

In caso di acquisto di “beni significativi” l’aliquota del 10% si applica solo sulla differenza tra il valore complessivo della prestazione e quello dei beni stessi. Per esempio:

costo totale dell’intervento: 10.000 euro di cui 4.000 euro per la prestazione lavorativa (manodopera) e 6.000 euro per l’acquisto dei beni significativi:

• L’IVA al 10% si applica sulla differenza tra l’importo complessivo dell’intervento e il costo dei beni significativi (a – c = 10.000 – 6.000 = 4.000).
• Sul valore residuo dei beni (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del 22%

I beni significativi sono:

• Ascensori e montacarichi
• Infissi esterni e interni
• Caldaie
• Video citofoni
• Apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria
• Sanitari e rubinetteria da bagni
• Impianti di sicurezza.